The Wallet #004 : Comment choisir le meilleur régime fiscal pour sa location ?

Temps de lecture : 9 minutes

Aujourd'hui, je vais vous expliquer comment choisir le meilleur régime fiscal pour optimiser les revenus de vos locations.

La fiscalité est un élément important de la rentabilité de votre bien.

Malheureusement, la plupart des gens vont se tromper au moment de choisir le type de location : nu, meublé, société, LMNP... et vont payer plus d'impôt qu'ils ne devraient. Pourtant, c’est ce qui peut vous faire passer d'un bien rentable à non rentable et inversement.

La fiscalité est un élément clé de la rentabilité de votre bien locatif.

Bien choisir son régime fiscal pour sa location, c'est :

• Améliorer la rentabilité de votre bien

• Gagner plus d'argent pour le réinvestir

• Ne pas donner plus qu'il ne faut à l'État

• Optimiser le développement de votre patrimoine

Étape 1 : Déterminer sa stratégie

Posez-vous deux questions pour commencer :

1. Est-ce que l’objectif est de revendre rapidement, plutôt dans 20 ans ou le garder indéfiniment ?

2. Est-ce que vous voulez profiter de l’argent tout de suite ou réinvestir l'intégralité (pour faire grossir rapidement votre patrimoine)?

Selon vos réponses, des choix logiques vont se dégager dans la prochaine étape.

Étape 2 : Choisir un régime fiscal adapté à ma stratégie

Premièrement, vous pouvez détenir votre immeuble en nom propre. Dans cette configuration, vous pouvez faire les deux types de location : nue et meublée (qui sont imposés de manière différente dans votre déclaration).

A. La location nue

La location nue génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Il existe deux régimes :

a) Le régime réel

Vous pouvez choisir d'être imposé au régime réel.

Dans ce cas, vos revenus imposables sont constitués essentiellement de vos loyers.

Et vous pouvez déduire certaines charges pour réduire votre impôt :

• Les dépenses de réparation ou d'entretien ;

• Certains impôts comme la taxe foncière;

• Les primes d’assurance ;

• Les intérêts d'emprunt.
  

Attention, les dépenses d’agrandissement ne sont pas déductibles.

b) Le régime micro-foncier

Le régime du micro-foncier est applicable de plein droit, dès lors que vos revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000€.

Ce régime permet d'appliquer un abattement forfaitaire de charges de 30%.

Donc, si vous avez 10 000€ de loyers, vous êtes imposé sur 7000 à votre taux marginal d'imposition (TMI).

Mais attention, dans ce cas, vous ne pouvez déduire aucune charge réelle, c'est l'un ou l'autre.

Quand est-ce qu'il est intéressant d'opter pour le régime réel ?

Il est intéressant d'opter pour le régime réel quand vos charges (travaux, etc..) sont supérieures au 30% de déduction permis par le régime micro-foncier. De plus, chaque année, vous pouvez déduire 10 700 € sur vos autres revenus. Sinon optez pour le micro-foncier.

c. Le régime des plus-values des particuliers

Lorsque vous détenez en nom propre et que vous faites du nu, le régime des plus-values des particuliers s'applique. Ce qui est très intéressant si vous le gardez longtemps.

Vous bénéficiez d'une exonération totale d'imposition de la plus-value :

• au bout de 22 ans de détention pour la partie impôt sur le revenu ;

• au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Au final, quand favoriser la location nue en nom propre ?

• Vous souhaitez revendre le bien à terme

• Votre taux marginal d'imposition est faible

• Vous ne voulez pas vous embêter avec les formalités administratives (comptabilité, déclarations, etc.)

B. La location meublée

La location meublée est une activité commerciale. Les revenus sont donc catégorisés dans les revenus bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

À l'instar du foncier, il existe deux régimes:

• BIC

• micro-BIC

Le régime micro-BIC permet d'appliquer un abattement de 50% sur vos revenus issus de la location.

Mais passons rapidement car il est souvent plus intéressant de profiter du régime LMNP :

a. LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Pour bénéficier de ce régime, vos revenus issus de la location meublée ne doivent pas être :

• supérieurs à 23.000 € TTC par an

• supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal

L'immeuble étant considéré fiscalement comme un bien professionnel, il est possible d'amortir le bien. C'est une sorte de charge fictive qui va réduire votre imposition.

Imaginons que vous détenez un bien :

• d'une valeur de 200 000€

• que vous le louez en meublé et que vous êtes LMNP.

Calculons grossièrement l'amortissement applicable chaque année : 200 000 / 20 ans = 10000€ par an.

Si vos revenus locatifs sont de 10 000€ par an (833€ par mois), vous tombez à 0€ imposable car vous déduisez 10 000 d'amortissement chaque année.

b. LMP (loueur en meublé professionnel)

Attention si vous ne respectez plus les critères LMNP, vous basculez vers LMP.

Vos charges vont drastiquement augmenter :

• RSI jusqu'à 39 à 43% du revenu net professionnel

• CSG / CRDS sur les revenus d’activité

Un bien rentable peut vite devenir non rentable.

Au final, pourquoi le meublé en LMNP :

• Louer un peu plus cher (car meublé)

• Éviter l'imposition des revenus issus de la location si ma TMI est élevée

• Régime des plus-values du particulier qui s'applique également

Étape 3 : Déterminer si détenir mon bien en société est intéressant

Deux possibilités :

• Détenir son immeuble dans une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (ex.: SCI)

• Détenir son immeuble dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (ex. SAS ou SCI ayant opté pour l'IS)

A. Détenir son bien dans une société non soumise à l'IS

Mettons un terme à un mythe: la SCI à l'IR ne vous permet pas d'avoir une fiscalité avantageuse.

C'est essentiellement intéressant pour des questions de transmission de biens.

En termes de fiscalité, tout se passe (quasiment) comme si vous déteniez le bien en nom propre, que ce soit pour les revenus ou les charges déductibles.

Pourquoi? On applique les règles des revenus fonciers pour calculer l'impôt et les revenus de la société remontent automatiquement dans votre déclaration (à proportion de votre détention). Vous êtes donc imposé au barème progressif de l'impôt sur les revenus générés par la location.

B. Détenir son immeuble dans une société soumise à l'IS

Détenir son immeuble dans une société à l'IS est intéressant si votre taux marginal d'imposition est élevé. Cela permet de séparer les revenus générés de la location de vos revenus personnels (salaires, etc.).

La détermination du bénéfice imposable se fait selon les règles des BIC.

Les revenus de la société sont essentiellement constitués des loyers. Les charges déductibles sont donc : intérêts d’emprunt, frais de gestion, tous travaux, frais d’acquisition, amortissement de la construction.

Les bénéfices sont imposés :

• À 15% à hauteur de 42 500€

• À 25% au-delà

Tant que vous ne vous versez pas de dividendes: les"revenus de la location" n'interfèrent pas avec vos revenus.

Si vous distribuez les bénéfices : vous êtes en principe imposé au PFU (IR : 12,8% + PS : 17,2%).

Donc l'objectif est de laisser l'argent dans la société et de financer d'autres biens voire d'utiliser le régime mère-fille pour faire remonter les bénéfices dans une autre société.

Au niveau des plus-values, le régime des PV pro s'applique donc :
- Aucun abattement
- Aucune exonération sauf régime spécial
- Plus-value intégrée au résultat imposable à l’IS

En résumé, vous allez vouloir détenir votre bien dans une société à l'IS quand:

- Vous êtes imposé dans une TMI élevée (>30%)
- Vous souhaitez réinvestir les bénéfices
- L'objectif n'est pas de revendre le bien (car pas d'abattement)

Voilà,

C'est tout pour aujourd'hui,

J'espère que ça vous a plu.